Ako si zjednodušiť cestu k vlastnému bývaniu?

Prvý krok: Realisticky sa pozrite na svoje financie a možnosti bývania

Hľadanie aj samotná kúpa nehnuteľnosti je náročný a zdĺhavý proces. Poznať svoje finančné možnosti patrí ku kľúčovým predpokladom úspechu. Najprv zvážte lokalitu, veľkosť a typ nehnuteľnosti. Ďalej zohľadnite, či plánujete kúpiť nehnuteľnosť ako jednotlivec alebo pár. Podľa toho zistíte, koľko financií budete približne potrebovať.

Najbežnejšou formou financovania nehnuteľnosti na Slovensku je hypotéka. Banky väčšinou financujú 80 až 90 % kúpnej ceny nehnuteľnosti. Preto potrebujete mať pripravených aspoň 10 až 20 % vlastných zdrojov, ak kupovaná nehnuteľnosť slúži zároveň ako jediné zabezpečenie.

Ako si vypočítať výšku hypotéky?

Jedným z prvých krokov je úprimný pohľad na vaše príjmy a výdavky. Položte si otázku, koľko skutočne zarábate a aké sú vaše záväzky.

Banky pri posudzovaní schopnosti klienta splácať hypotekárny úver využívajú parametre Ukazovateľ celkovej zadlženosti DTI (debt to income) a Ukazovateľ schopnosti splácať DSTI (debt service to income).

Ukazovateľ celkovej zadlženosti DTI hovorí o tom, o akej maximálnej výške hypotéky môžete uvažovať s ohľadom na vaše príjmy a výdavky.

Limit celkovej zadlženosti sa určuje podľa veku dlžníka a plánovanej splatnosti úveru. Pri dlžníkoch vo veku do 40 rokov (vrátane) a dlžníkoch vo veku nad 41 rokov, ktorí splatia úver do dovŕšenia 65. roku života, môže maximálna zadlženosť tvoriť najviac 8-násobok čistého ročného príjmu domácnosti. V prípade viacerých dlžníkov sa DTI vypočíta pre každého samostatne.

Príklad výpočtu – jeden žiadateľ o hypotéku

Ak je váš čistý mesačný príjem 1500 EUR mesačne (18 000 EUR ročne) a limit na DTI je 8, tak maximálna výška úverového limitu bude 144 000 EUR. Nezabudnite, že do tejto sumy musíte započítať všetky existujúce úvery (spotrebný, kreditná karta, leasing, povolené prečerpanie), nielen plánovanú hypotéku.

Príklad výpočtu – dvaja žiadatelia o hypotéku

Ak je váš spoločný čistý mesačný príjem domácnosti 2500 EUR a limit na DTI je 8, tak maximálna výška úverového limitu bude 240 000 EUR.

Ukazovateľ schopnosti splácať DSTI vám napovie, akú maximálnu výšku splátky hypotéky môžete mať pri zohľadnení vášho mesačného zaťaženia, teda existujúcich splátok úverov, pričom splátky všetkých dlhov môžu štandardne tvoriť najviac 60 % príjmu domácnosti. Príjem domácnosti je znížený o životné minimum.

Príklad výpočtu – jeden žiadateľ o hypotéku

Ak je váš čistý mesačný príjem 1500 EUR, pričom aktuálna výška životného minima k 1. 7. 2024 je 273,99 EUR, tak maximálna splátka úveru môže byť najviac 735,61 EUR.

Príklad výpočtu – dvaja žiadatelia o hypotéku

Ak žiadate o hypotéku s manželom alebo manželkou a váš spoločný čistý príjem je 2500 EUR, pričom aktuálna výška životného minima k 1. 7. 2024 pre dvojicu bez detí je 465,13 EUR, tak maximálna splátka úveru môže byť najviac 1220,92 EUR.

TIP: Netrápte sa zložitými vzorcami. Na prepočítanie výšky hypotéky s ohľadom na váš príjem a záväzky môžete využiť našu aplikáciu ČSOB SmartBanking. Nezáväznú ponuku na mieru získate na pár klikov online.

Druhý krok: Naplánujte si financovanie nehnuteľnosti

Ak už poznáte svoje finančné možnosti, môžete začať s finančným plánovaním. Pri kúpe nehnuteľnosti platí, že čím skôr sa začnete pripravovať, tým jednoduchšia bude cesta k vysnívanému bývaniu.

Investujte s rozvahou

Na vytvorenie vlastných úspor je ideálne pravidelné investovanie do fondov. Ak potrebujete nasporiť 20 % kúpnej ceny nehnuteľnosti v krátkom čase, povedzme do štyroch rokov, môžete využiť napríklad investovanie do zmiešaných fondov s nižším výnosom a nižšou mierou rizika. Ak máte k dispozícii dlhší časový horizont, napríklad 10 rokov, môžete zvoliť investovanie do akciových fondov s vyšším výnosom a vyššou mierou rizika.

Dlhodobým investovaním vo výške predpokladanej splátky si tiež vytvoríte návyk pravidelného splácania a otestujete svoju schopnosť splácať hypotéku.

Poistite si situácie, ktoré môžu ohroziť vaše plány

Vážna choroba môže výrazne skomplikovať vaše sporiace plány. Ak počítate s 3-ročnou prípravou na hypotéku, potom výpadok príjmu môže oddialiť kúpu nehnuteľnosti alebo vás prinúti siahnuť na úspory. Životné poistenie so správnymi pripoisteniami, ako práceneschopnosť, úraz alebo vážne choroby vám poskytne finančnú stabilitu v neočakávaných situáciách. Vyhnete sa tiež zbytočnému stresu a môžete ďalej pokračovať v plnení svojich sporiacich plánov.

TIP: Pri plánovaní financií na kúpu nehnuteľnosti myslite aj na poistenie nehnuteľnosti. Ochráni váš majetok pred nepredvídateľnými udalosťami. Poistenie nehnuteľnosti je nevyhnutné pre čerpanie hypotéky, pretože nehnuteľnosť, ktorou ručíte banke, musí byť adekvátne poistená.

Zistite, aké benefity ponúka vaša banka

V ČSOB vás za splácanie hypotéky odmeníme. Ak máte Smart účet Plus alebo Smart účet Premium a splácate u nás poskytnutú hypotéku, môžete získať odmenu do 7 alebo 13 EUR mesačne podľa typu účtu a výšky mesačnej splátky a znížiť si tak mesačný poplatok za vedenie účtu na nulu.

TIP: Ak máte do 35 rokov, raz za rok si môžete uplatniť daňový bonus vo výške 50 % zo sumy zaplatených úrokov a ušetriť tak do 1200 EUR za rok. Podmienky získania nájdete v našom blogu.

Tretí krok: Využite možnosť schváliť si hypotéku vopred

Ak máte pripravené financie, ostáva už len nájsť si nehnuteľnosť podľa vašich predstáv a získať hypotéku. Dá sa to však aj naopak. S hypotékou na kúpu nešpecifikovanej nehnuteľnosti od ČSOB môžete získať hypotéku na kúpu domu alebo bytu bez toho, aby ste mali vybratú nehnuteľnosť. Následne máte 6 mesiacov na nájdenie vysnívaného bývania, predloženie potrebných dokumentov a podpis dodatku k úverovej zmluve. Počas celého obdobia máte istotu schválenej hypotéky.

Benefity hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť:

• Jednoduché vybavenie online z pohodlia domova. Nemusíte obiehať banky
• Na nájdenie vysnívaného bývania máte 6 mesiacov
• Môžete si dať schváliť maximálnu výšku hypotéky a obzerať sa po drahších nehnuteľnostiach a bez opätovného schválenia hypotéky sa nakoniec rozhodnúť pre kúpu lacnejšej nehnuteľnosti